livedoor2007年12月25日
税理士の先生方のアドバイス：不動産法人化編 (4)
「アトラス総合事務所」からの回答がものすごく親身なものではなかったことは前記事に引用した通りですが、他の全ての税理士事務所からの回答も同様であったわけではありません。
むしろ、無料のメール相談でここまで、と、こちらが恐縮してしまうほど親切丁寧なアドバイスを多数いただきました。
N税理士事務所
石動 様
はじめまして。税理士のNです。
不動産のオーナーの方の節税の方法として、不動産管理会社を用いる方法が一般的であり、不動産管理会社は管理委託方式とサブリース方式とがあります。どの程度不動産管理会社に手数料を落とせるかは、判例などによりある程度の基準があります。
個人から法人へ利益を移転させることで少なからず節税にはなりますが、さらに法人へ移転した利益をオーナーの方以外の親族の方に給料を支払うことで所得の分散を行います。
今回の件で法人へ移転した利益を親族の方に対して給料を支払い、所得分散が行えるかどうかがポイントとなりそうです。
申告書の1表、2表、青色決算書を過去3年分ご用意いただければシミュレーションいたしますので、ご連絡下さい。
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むしろ、無料のメール相談でここまで、と、こちらが恐縮してしまうほど親切丁寧なアドバイスを多数いただきました。
N税理士事務所
石動 様
はじめまして。税理士のNです。
不動産のオーナーの方の節税の方法として、不動産管理会社を用いる方法が一般的であり、不動産管理会社は管理委託方式とサブリース方式とがあります。どの程度不動産管理会社に手数料を落とせるかは、判例などによりある程度の基準があります。
個人から法人へ利益を移転させることで少なからず節税にはなりますが、さらに法人へ移転した利益をオーナーの方以外の親族の方に給料を支払うことで所得の分散を行います。
今回の件で法人へ移転した利益を親族の方に対して給料を支払い、所得分散が行えるかどうかがポイントとなりそうです。
申告書の1表、2表、青色決算書を過去3年分ご用意いただければシミュレーションいたしますので、ご連絡下さい。
S税理士事務所
石動 様
お問い合わせありがとうございます。
給与所得者の不動産投資は赤字が出ている間は、赤字を給与から差し引くことで節税が可能ですが、黒字に転換してくるようになると逆に税負担が増していくことになります。
そこで、黒字に転換した際に、その黒字を相殺するためにまた不動産を購入させる業者も聞かれます。
確かに業者の言う通り、法人化してサブリースしても一定の節税効果は得られます。
ただし、石動様の場合には
（1）年間家賃収入1,000万円以下ではサブリースによる節税額が10〜多くとも30万円程度と見込まれるので帳簿作成、法人税申告書作成などをご自身でやらない限り手取りはそれほど増えない。
（2）そもそもマンション管理組合が管理している物件をサブリースする意義があるのかどうかという問題があります。
よって、サブリースによる法人化はお勧めできません。
節税に役立てるのであれば、そもそも投資用不動産を法人に所有させる必要があります。
既存の投資用不動産は借入により抵当権の設定があると思いますので所有権の移転は銀行との交渉次第ですが、投資用不動産を法人に所有させ親族で給料を受ける場合には、サブリースより高い節税効果があります。
添付のエクセルの試算では、不動産利益が約300万円の場合には、年間100万円の節税効果が期待できます。
もし、法人化される場合には、既存の投資用不動産を法人に所有させるか、今後取得する不動産を法人名義で購入するのであれば法人化のメリットを享受することができるものと考えております。
以上、ご不明な点がございましたらご連絡下さい。
G税理士事務所
石動 様
はじめまして、税理士のGと申します。
質問の件ですが、不動産所得がマイナスなので法人化はほとんど意味がないと思います。
不動産所得がプラスになる時点で考えればいいと思います。またプラスに転じた場合、法人化だけでなく売却を選択肢として考えるべきだと思います。
メールでの説明が下手なので、つたない文章になってしまい、すいませんが、よろしくお願いします。
K税理士事務所
不動産事業に関しましては、青色申告者になることで以下のメリットが考えられます。
ただし、不動産が事業として行われているかというのが問題となります。
基準は「5棟・10室」基準となります。
・家族従業員へ支払う適正な給与が経費となります。
・青色申告特別控除額が65万円あります。等
不動産の確定申告に関する本につきましては、
以下の書籍が参考になるかと思いますので、
ご参考にされてはいかがでしょうか。
出版社：清文社
著者）植木 保雄
「賃貸住宅オーナーのための確定申告節税ガイド」
S税理士事務所
石動様
お問い合せ頂きありがとうございます。
さて、下記について私なりのコメントをさせて頂きます。
1．法人化につきましては、少なくとも課税所得が1.8千万円以上ないと、節税効果はあまりないでしょう。また、直近の税制改正で法人なりの課税強化、即ち社長の人件費の一部を損金にできない等の措置がなされていますので、注意が必要です。
2．事業所得と不動産所得は別になりますので、事業としての不動産所得に該当するのか検討が必要です。形式要件ではアパ−トが10室必要ですし、収入状況からいっても事業としての不動産所得に該当するのか疑問です。また、現状との違いも、親族の人件費や資産損失を経費にできるか否かしかなく、親族への人件費も経費とするには青色申告等の要件が必要となります。但し、青色申告を選択されると、それだけで65万円の控除ができます。
3．現状でも支払利息や償却費等を経費にできますし、減価償却制度も変わり、経費にできる金額も増加するはずですので、正直申し上げて、法人化するメリットがどの程度あるか疑問ですね。繰り返しになりますが、事業としての借入金にできても、影響があるのは支払利子ぐらいですし、奥様の人件費も現状でも所得控除等がありますので、相殺後の税効果がどれだけありますかね。
4．更に給与所得でも経費分を控除していますので、これを事業化したときに、どれだけ経費がありますか、収入×5%＋1,700,000円以上の経費がかからなければ、事業化のメリットはありませんね。
5．従いまして、上記のコメントを参考にして頂き、事業化した場合の節税効果を再検討されることをお勧め致します。また、確定申告で必要経費にできるものは全部含めているかの検討も必要です。再言しますが、不動産の副業を事業とするには、それなりの規模がないと認められないということ、配偶者等の人件費にも経費とするには制約があるということ、繰上げ返済自体は節税にならないこと、現状でも必要経費の見直しにより節税できるのではないかということです。
事実誤認があれば、ご指摘下さい。
また、わからないことがあれば、遠慮なくお尋ね下さい。
といった感じです。
いずれも、詳細で痒いところに手が届く回答であり、いくらか勉強をした現在では、初歩的な質問で税理士の先生方のお時間を取らせてしまったことを申し訳なく思っています（上記の何人かの先生たちとは、さらに数往復のメールのやりとりをさせていただきました）。
→税理士の先生方のアドバイス：不動産法人化編 (5)
→「節税できるかな―本業，副業，個人事業―」トップページへ
石動 様
お問い合わせありがとうございます。
給与所得者の不動産投資は赤字が出ている間は、赤字を給与から差し引くことで節税が可能ですが、黒字に転換してくるようになると逆に税負担が増していくことになります。
そこで、黒字に転換した際に、その黒字を相殺するためにまた不動産を購入させる業者も聞かれます。
確かに業者の言う通り、法人化してサブリースしても一定の節税効果は得られます。
ただし、石動様の場合には
（1）年間家賃収入1,000万円以下ではサブリースによる節税額が10〜多くとも30万円程度と見込まれるので帳簿作成、法人税申告書作成などをご自身でやらない限り手取りはそれほど増えない。
（2）そもそもマンション管理組合が管理している物件をサブリースする意義があるのかどうかという問題があります。
よって、サブリースによる法人化はお勧めできません。
節税に役立てるのであれば、そもそも投資用不動産を法人に所有させる必要があります。
既存の投資用不動産は借入により抵当権の設定があると思いますので所有権の移転は銀行との交渉次第ですが、投資用不動産を法人に所有させ親族で給料を受ける場合には、サブリースより高い節税効果があります。
添付のエクセルの試算では、不動産利益が約300万円の場合には、年間100万円の節税効果が期待できます。
もし、法人化される場合には、既存の投資用不動産を法人に所有させるか、今後取得する不動産を法人名義で購入するのであれば法人化のメリットを享受することができるものと考えております。
以上、ご不明な点がございましたらご連絡下さい。
G税理士事務所
石動 様
はじめまして、税理士のGと申します。
質問の件ですが、不動産所得がマイナスなので法人化はほとんど意味がないと思います。
不動産所得がプラスになる時点で考えればいいと思います。またプラスに転じた場合、法人化だけでなく売却を選択肢として考えるべきだと思います。
メールでの説明が下手なので、つたない文章になってしまい、すいませんが、よろしくお願いします。
K税理士事務所
不動産事業に関しましては、青色申告者になることで以下のメリットが考えられます。
ただし、不動産が事業として行われているかというのが問題となります。
基準は「5棟・10室」基準となります。
・家族従業員へ支払う適正な給与が経費となります。
・青色申告特別控除額が65万円あります。等
不動産の確定申告に関する本につきましては、
以下の書籍が参考になるかと思いますので、
ご参考にされてはいかがでしょうか。
出版社：清文社
著者）植木 保雄
「賃貸住宅オーナーのための確定申告節税ガイド」
S税理士事務所
石動様
お問い合せ頂きありがとうございます。
さて、下記について私なりのコメントをさせて頂きます。
1．法人化につきましては、少なくとも課税所得が1.8千万円以上ないと、節税効果はあまりないでしょう。また、直近の税制改正で法人なりの課税強化、即ち社長の人件費の一部を損金にできない等の措置がなされていますので、注意が必要です。
2．事業所得と不動産所得は別になりますので、事業としての不動産所得に該当するのか検討が必要です。形式要件ではアパ−トが10室必要ですし、収入状況からいっても事業としての不動産所得に該当するのか疑問です。また、現状との違いも、親族の人件費や資産損失を経費にできるか否かしかなく、親族への人件費も経費とするには青色申告等の要件が必要となります。但し、青色申告を選択されると、それだけで65万円の控除ができます。
3．現状でも支払利息や償却費等を経費にできますし、減価償却制度も変わり、経費にできる金額も増加するはずですので、正直申し上げて、法人化するメリットがどの程度あるか疑問ですね。繰り返しになりますが、事業としての借入金にできても、影響があるのは支払利子ぐらいですし、奥様の人件費も現状でも所得控除等がありますので、相殺後の税効果がどれだけありますかね。
4．更に給与所得でも経費分を控除していますので、これを事業化したときに、どれだけ経費がありますか、収入×5%＋1,700,000円以上の経費がかからなければ、事業化のメリットはありませんね。
5．従いまして、上記のコメントを参考にして頂き、事業化した場合の節税効果を再検討されることをお勧め致します。また、確定申告で必要経費にできるものは全部含めているかの検討も必要です。再言しますが、不動産の副業を事業とするには、それなりの規模がないと認められないということ、配偶者等の人件費にも経費とするには制約があるということ、繰上げ返済自体は節税にならないこと、現状でも必要経費の見直しにより節税できるのではないかということです。
事実誤認があれば、ご指摘下さい。
また、わからないことがあれば、遠慮なくお尋ね下さい。
といった感じです。
いずれも、詳細で痒いところに手が届く回答であり、いくらか勉強をした現在では、初歩的な質問で税理士の先生方のお時間を取らせてしまったことを申し訳なく思っています（上記の何人かの先生たちとは、さらに数往復のメールのやりとりをさせていただきました）。
→税理士の先生方のアドバイス：不動産法人化編 (5)
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